マンションも竣工後30年位を過ぎてまいりますと、住んでおられる方の年齢も高くなってくる事や、賃貸にして貸し出す事等により、実際に住人でいる区分所有者の数が減って、管理組合の役員のなり手がいないという事も起こっております。

管理規約の改訂により、マンション管理士、弁護士、外部の専門家に委託するという方法も検討してみる事も必要かと存じます。理事長をとまではいかなくても、理事会、総会に出席可能な顧問あるいはアドバイザーという形で、管理組合の運営に関わる事も可能です。

私共管理士は、第三者管理という事での講習を受講している者も多数おりますので、組合員に代わって業務のお手伝いさせて頂く事も業としています。

金額的な問題であれ、業務についての問題であれ、管理会社に不満を持っておられる組合員の方がいらっしゃられるのはどこの管理組合でも同じだと思います。その原因となるものが一体どこにあるのか、話し合いをしていく必要があると思います。

しかし、単に管理会社を変えればいいというものでもなく、一般的な金額で管理を行っているにもかかわらず、委託金額の値下げだけを要求しても問題の解決にはつながりません。

ですので、「今後も継続して管理を行ってもらうにはどうすればいいのか」という事を基本にして見直しに関わっていきたいと存じます。

管理規約は通常、マンションの販売時に主に分譲を行った会社や管理を受けた会社が作成します。しかし、購入者の方は内容を熟知されてマンションを購入された方ばかりとは思えません。

実際に生活を始めていくと、やはり不都合な事も出てきますし、年数の経過により、その時代に合わない事になっていたり、新たに発生した法律によっても改訂の必要がでてくる事もあります。

国であれば憲法・法律という事になりますが、マンションの中には稀に、規約の存在が不明確な組合もあります。築後20年、30年と竣工時に作成されたものをそのまま使用されている場合もあります。

快適な生活を送る為、問題が発生した際の解決に活用する等、非常に大事なものです。定期的な見直しを行う必要があります。部分的な見直しであれば費用も少なくすみますが、いずれにしても総会の決議が必要となる事項です。

マンションにとって管理規約と同じ位に必要であり、計画的に建物の保金を行うためには、それに見合う資金も必要となってまいります。ですので、突然一時金を徴収するという事がないよう計画を練る必要はあると思われます。

国土交通省は5年毎の見直しを推奨しております。しかし、現実的な時期としては設備関係の耐久年数と、躯体関係のメンテナンスを勘案いたします。竣工後10年から15年位から、本格的に30年先、40年先を見据えた、長期修繕計画の見直しを定期的に行っていく必要があると思います。

管理費等の改訂を行う場合も、「将来、どの程度の資金が必要である」という根拠がないと組合員の方の賛同を得られないと思いますのでぜひご検討下さい。

管理士会所属の一級建築士とタイアップして業務を執り行います。

前の役員からの引き継ぎや、引き続き組合の役員を続ける方からのアドバイスはあるものの、基本的な知識がないまま業務につくという場合もあると思います。

新しく管理組合の役員になられた方には、「マンションというものは区分所有法といわれる法律を皆様が守ることによって成り立っている事」を再認識頂くためのお話をさせていただきます。また、「管理組合と運営を主になっている役員の方々の仕事」の大事さを理解してもらった上で、業務についていただくための基本的なお話ができればと思っております。

マンションで起こる問題として、常に上位にくるのが管理費の滞納問題であります。

最終的に管理組合内で解決ができないとなれば、弁護士さんに依頼して裁判という事になるかもしれません。しかし、同じ建物で生活している方々に対して、そこまでのことはしたくないというのが本音ではないかと思います。催促の行い方を組合の皆様と共に考えていきたいと思います。

その他、ペットの飼育に関する件、騒音問題、駐車場の問題等、マンションならではの問題は数多くあります。各々の問題について取り組みたいと思っております。

従来、「マンションという建物の維持、保全、長期修繕計画の作成が定期的に行われているか」、「修繕積立金が適正に積み立てられているか」等の診断が行われております。そこで、いい評価が得られた場合は、マンションで加入しておられる火災保険料の軽減につなげたりする事は行われております。

しかし、今般各自自治体に優良なマンションであると登録される事(※)により、大規模修繕の際の借り入れ金利の優遇を受けたり、「建物の管理状態がいい」という事で資産価値のアップにつなげる事が可能となる制度も開始されています。

※2022年4月より、管理計画認定制度が開始されました。詳しい事は住宅金融支援機構の案内チラシをご参照下さい。

既に修繕工事を一度実施されている場合は、前回実施を参考に未実施個所等を加える等、業務的にはスムーズに進める事ができます。しかし、初めての修繕工事という事になりますと、マンションの建設会社や、管理会社推薦等の中から依頼する業者の選定をする事になると思われます。

「どの箇所を中心として実施するのか」等、検討する事柄が多いので、おまかせではなく建築士等の専門家を加えて、慎重に事を運ぶ必要があろうかと思います。金額の問題や工事後の保証問題も大事なので、競争原理を働かせる必要があると思います。

管理士会所属の一級建築士とタイアップして業務を実施致します。

その他、分譲マンション特有の管理上の問題について一緒に考えていきたいと思います。